社宅制度で節税｜借上社宅の家賃の決め方（賃貸料相当額）・住宅手当との違い・社会保険の現物給与を税理士が解説

「社宅を導入すると節税になる」と聞いたことはあっても、住宅手当とどう違うのか、家賃をいくらに設定すればよいのか、迷う経営者の方は多いのではないでしょうか。社宅制度は、会社が住まいを用意して役員や従業員に貸す制度で、家賃の設定さえ間違えなければ、会社と入居者の双方で所得税・住民税・社会保険料の負担を抑えられる、中小企業でも使いやすい福利厚生です。この記事では、社宅制度の仕組みと節税効果、住宅手当との違い、国税庁の基準にもとづく家賃（賃貸料相当額）の計算方法、見落としがちな社会保険の取り扱い、導入時の注意点を、具体的な計算例を交えて解説します。

この記事のポイントは次の3点です。

• 住宅手当は全額が給与として課税されるが、社宅は会社が負担する家賃が給与にならない。会社も入居者も、税金と社会保険料の両方が軽くなる
• 給与にしないための条件は「入居者が一定額以上の家賃を払うこと」。従業員は賃貸料相当額の50％以上、役員は賃貸料相当額以上が目安で、賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額から計算する
• 社会保険には税とは別に「現物給与価額」の基準があり、2026年10月からは総面積1㎡あたり（東京都1,330円）で計算する。家賃設定の際は税と社会保険の両方を確認する

1. 社宅制度とは

社宅制度とは、会社が所有または賃借している住宅を、役員や従業員に貸し付ける制度です。会社が家賃の全部または一部を負担することで、入居者の住居費を軽くしながら、その負担額を給与として課税されない形で提供できる点が、住宅手当との最大の違いです。

1.1 社宅の2つの提供形態

社宅には、会社が建物を所有して貸す「社有社宅」と、会社が不動産会社などから住宅を借りて転貸する「借上社宅」があります。中小企業では、初期投資が不要で物件の選択肢が広い借上社宅が一般的です。

提供形態	仕組み	特徴	向いている会社
社有社宅	会社が建物を所有し、役員・従業員に貸す	初期投資が大きいが、長期的にはコストを抑えられる場合がある。固定資産税・修繕費は会社負担。資産が固定化する	従業員数が多く、転勤の少ない会社
借上社宅	会社が家主から住宅を借り、役員・従業員に転貸する	初期投資が不要で、物件の選択や解約が柔軟。家主に支払う家賃は経費になる	中小企業、転勤が多い会社、役員社宅を1戸から始めたい会社

1.2 住宅手当との根本的な違い

住宅手当は、従業員が自分で借りている住宅の家賃を補助するために会社が金銭で支給するもので、給与の一部として所得税・住民税の課税対象になり、社会保険料の計算にも含まれます。会社が家賃の一部を負担しているつもりでも、実際には税金と社会保険料が差し引かれるため、手当の額面ほど従業員の手取りは増えません。

これに対して社宅は、会社が住宅を借りて（または所有して）貸し付ける「現物」の福利厚生です。入居者が一定額以上の家賃を会社に支払っていれば、会社が負担する家賃との差額は給与として課税されません。なお、従業員が自分の名義で契約した住宅の家賃を会社が負担する場合や、現金で支給する住宅手当は、社宅の貸与とは認められず給与として課税されます。

2. 社宅制度のメリット

2.1 会社側のメリット

会社が負担する家賃や管理費は、福利厚生費や地代家賃として全額を経費（損金）にできます。住宅手当として同じ金額を支給しても給与として経費になりますが、給与には会社負担の社会保険料（健康保険・厚生年金・雇用保険などで給与の約15％）が上乗せされるため、社宅の方が会社の総コストは小さくなります。また、家賃補助を「手取りが減らない形」で提供できるため、採用や定着の面でも住宅手当より訴求力があります。

2.2 役員・従業員側のメリット

社宅の場合、会社が負担する家賃は給与にならないため、所得税・住民税がかかりません。給与が増えないので社会保険料も原則として増えず（後述の現物給与価額の範囲内であれば）、同じ金額の住宅手当を受け取る場合と比べて手取りが大きく変わります。役員の場合も同様で、役員報酬を増やす代わりに社宅を提供することで、報酬にかかる税負担を抑えることができます。

2.3 ケーススタディ：家賃15万円の借上社宅と住宅手当の比較

東京都内で従業員が家賃15万円の住宅（総面積55㎡）に住むケースで、会社が月12万円を負担する場合を比べてみます。

項目	住宅手当 月12万円を支給	借上社宅（家賃15万円・従業員負担3万円）
従業員が受け取る住居費の支援（年）	144万円（手当）	144万円（会社負担の家賃）
所得税・住民税（税率20％の場合）	約28.8万円の負担増	0円（賃貸料相当額の50％以上を負担しているため給与にならない）
社会保険料・本人負担（約14.6％）	約21.0万円の負担増	約7.6万円の負担増（現物給与価額73,150円－3万円＝43,150円/月が報酬に加算）
従業員の実質的な手取り増	約94.2万円	約136.4万円
会社の社会保険料負担（約15.3％）	約22.0万円	約7.9万円
会社の総コスト（全額損金）	約166.0万円	約151.9万円

住宅手当として月12万円を支給すると、従業員は年間144万円の手当のうち、所得税・住民税（税率20％の場合）で約29万円、社会保険料で約21万円が差し引かれ、手取りの増加は約94万円にとどまります。会社も144万円に加えて約22万円の社会保険料を負担するため、総コストは約166万円です。

社宅にすると、従業員の家賃負担は年間36万円で済み、会社が負担する144万円は給与として課税されません。社会保険では、後述の現物給与価額（東京都55㎡で月73,150円）と従業員負担3万円との差額約4.3万円が報酬に加算されるため、社会保険料が本人・会社とも年約8万円増えますが、それでも従業員の実質的な手取り増は約136万円、会社の総コストは約152万円と、双方にとって住宅手当より有利になります。

3. 社宅家賃はいくらにすべきか（賃貸料相当額）

社宅で節税効果を得るための条件は、役員や従業員が「賃貸料相当額」を基準とした一定額以上の家賃を会社に支払っていることです。賃貸料相当額は、市場の家賃ではなく、その住宅の固定資産税の課税標準額をもとに計算するため、実際の家賃よりかなり低い金額になるのが一般的です。

3.1 従業員の場合：賃貸料相当額の50％以上

従業員から賃貸料相当額の50％以上の家賃を受け取っていれば、賃貸料相当額と従業員負担額との差額は給与として課税されません。家賃を受け取っていない（無償）場合は賃貸料相当額の全額が、50％未満の場合は賃貸料相当額と負担額との差額が給与として課税されます。

区分	計算式（月額）
（1）建物部分	その年度の建物の固定資産税の課税標準額×0.2％
（2）床面積部分	12円×（その建物の総床面積（㎡）÷3.3（㎡））
（3）敷地部分	その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22％
賃貸料相当額	（1）＋（2）＋（3）
給与にならない家賃の基準	従業員：賃貸料相当額の50％以上／役員（小規模な住宅）：賃貸料相当額以上

賃貸料相当額は、次の3つの合計額です。

1. その年度の建物の固定資産税の課税標準額×0.2％
2. 12円×（その建物の総床面積（㎡）÷3.3（㎡））
3. その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22％

この計算式は、社有社宅でも借上社宅でも同じです。なお、看護師や守衛など、仕事の性質上勤務場所を離れて住むことが難しい従業員に無償で社宅を貸す場合は、給与として課税されない例外があります。

3.2 役員の場合：賃貸料相当額以上

役員に貸す社宅は、従業員より基準が厳しく、賃貸料相当額以上の家賃を受け取っていることが必要です。役員の賃貸料相当額は、住宅の規模によって3つに分かれます。

住宅の区分	判定基準	賃貸料相当額（月額）
小規模な住宅	法定耐用年数30年以下の建物：床面積132㎡以下／30年超の建物：床面積99㎡以下（区分所有は共用部分を按分して専有部分に加えた面積で判定）	表3の（1）＋（2）＋（3）
小規模な住宅以外（社有社宅）	上記の面積を超える住宅で、豪華社宅に当たらないもの	（建物の課税標準額×12％〔耐用年数30年超は10％〕＋敷地の課税標準額×6％）÷12
小規模な住宅以外（借上社宅）	同上	会社が家主に支払う家賃の50％と、上記の社有社宅の計算額のいずれか多い方
豪華社宅	床面積240㎡超で取得価額・家賃・内外装などから総合判断。240㎡以下でもプールなど一般にない設備や役員個人の嗜好を著しく反映した設備があるもの	通常支払うべき家賃（時価）

小規模な住宅（法定耐用年数30年以下の建物は床面積132㎡以下、30年超の建物は99㎡以下。マンションなど区分所有の建物は共用部分を按分して専有部分に加えた面積で判定）であれば、従業員と同じ計算式で求めた賃貸料相当額以上の家賃を受け取っていれば給与になりません。小規模でない住宅は、社有社宅なら建物の課税標準額の12％（耐用年数30年超は10％）と敷地の課税標準額の6％の合計の12分の1、借上社宅なら会社が家主に支払う家賃の50％とその金額のいずれか多い方が賃貸料相当額になります。

床面積240㎡を超える住宅で取得価額や内装などから総合的に判断される「豪華社宅」や、240㎡以下でもプールなど一般の住宅にない設備や役員個人の嗜好を著しく反映した設備がある住宅は、賃貸料相当額の計算式は使えず、通常の家賃（時価）が基準になります。

3.3 計算例

借上社宅（総床面積45㎡、建物の固定資産税課税標準額300万円、敷地の課税標準額800万円）の場合の賃貸料相当額は次のとおりです。

1. 300万円×0.2％＝6,000円
2. 12円×（45㎡÷3.3㎡）＝約164円
3. 800万円×0.22％＝17,600円
4. 合計（月額の賃貸料相当額）＝23,764円

この住宅を従業員に貸す場合は、その50％である11,882円以上の家賃を受け取っていれば、会社がいくら家賃を負担していても給与として課税されません。役員（小規模な住宅に該当）に貸す場合は、23,764円以上の家賃が必要です。実際の家賃が15万円であっても、税務上の基準はこの程度の金額になります。

3.4 固定資産税の課税標準額の調べ方

社有社宅であれば、毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）で建物・土地の課税標準額を確認できます。借上社宅の場合は、家主や管理会社に課税明細書の写しを依頼するか、借家人として市区町村の窓口で固定資産課税台帳を閲覧して確認します（借家人には閲覧の権利が認められています）。マンションの場合は、建物は専有部分の課税標準額、土地は敷地権の持分に対応する課税標準額を使います。

課税標準額が確認できない場合に会社が支払う家賃の50％を従業員から徴収する運用が見られますが、これは安全側の目安であり、正しくは課税標準額から計算します。課税標準額で計算すると従業員負担をより低く設定できるケースが多いため、導入時に一度確認しておくことをおすすめします。

4. 見落としがちな社会保険の取り扱い

所得税の基準を満たしていても、社会保険（健康保険・厚生年金）では別の基準で社宅を「現物給与」として評価します。都道府県ごとに厚生労働大臣が定める「現物給与価額」から入居者の家賃負担額を差し引いた金額が報酬に加算され、標準報酬月額が上がれば保険料も上がります。家賃負担額が現物給与価額以上であれば、加算はありません。

項目	令和8年9月30日まで	令和8年10月1日から
計算単位	居住用の室の畳数×1畳あたりの価額	住宅の総面積（㎡）×1㎡あたりの価額
対象となる面積	居間・寝室・客間・書斎・食事室など居住用の室のみ（玄関・台所・トイレ・浴室・廊下は含めない）	台所・トイレ・浴室・廊下を含む総面積（別棟の物置・車庫、共用部分は除く）
東京都の価額	1畳2,830円	1㎡1,330円
計算例（東京都・居住室16畳・総面積40㎡）	2,830円×16畳＝45,280円	1,330円×40㎡＝53,200円
報酬に加算される額	現物給与価額－入居者の家賃負担額（負担額が価額以上なら0円）	同左

現物給与価額は令和8年10月1日から計算方法が変わり、それまでの「居住用の部屋の畳数×1畳あたりの価額」（東京都は1畳2,830円、玄関・台所・浴室・トイレ・廊下は含めない）から、「住宅の総面積×1㎡あたりの価額」（東京都は1㎡1,330円、台所・浴室などを含む総面積で計算し、別棟の物置・車庫や共用部分は除く）に変わります。たとえば東京都で総面積40㎡の社宅なら、月53,200円が現物給与価額です。改正による価額の変更は「固定的賃金の変動」に当たるため、該当する従業員がいる場合は月額変更届の要否を確認してください。

税金の基準（賃貸料相当額）と社会保険の基準（現物給与価額）は別々に判定されるため、家賃を設定するときは両方を確認することが大切です。実務上は、社会保険料の増加を許容して家賃を低く設定するか、現物給与価額以上の家賃を徴収して社会保険の加算をゼロにするかを、会社の方針として決めておくとよいでしょう。

5. 社宅制度の導入にあたり注意すべきポイント

5.1 家賃は賃貸料相当額をもとに慎重に設定する

入居者の負担額が基準に満たないと、差額が給与として課税され、所得税・住民税・社会保険料の負担が増えて社宅のメリットが薄れます。特に役員社宅は基準が「賃貸料相当額以上」と厳しいため、課税標準額を確認したうえで設定しましょう。役員の場合、給与として課税される差額（経済的利益）が毎月おおむね一定額であれば定期同額給与として損金算入が認められますが、社宅規程がない、金額が月によって変動する、税務調査で後から経済的利益と認定されたといった場合には、定期同額給与の要件を満たさず役員賞与として損金不算入になるリスクがあります。損金になる場合でも、源泉徴収と社会保険料の対象になります。

5.2 借上社宅は法人名義で契約する

借上社宅は、会社が借主として家主と賃貸借契約を結び、会社が家賃を支払う必要があります。従業員が個人名義で契約した住宅の家賃を会社が負担すると、社宅ではなく給与（住宅手当と同じ扱い）として課税されます。

5.3 社宅規程を整備する

入居できる人の範囲、家賃の決め方、入居・退去の手続き、退職時の取り扱いなどを社宅規程として定めておきましょう。特定の役員だけが利用する場合でも、規程にもとづく運用であることが、税務調査で経済的利益の供与ではないことを説明する根拠になります。

5.4 水道光熱費・駐車場代などは原則対象外

水道光熱費や駐車場代など、居住に伴って発生する家賃以外の費用を会社が負担すると、原則として給与として課税されます。社宅制度で会社が負担できるのは、住宅の家賃（と共益費・管理費）に限られると考えておきましょう。

5.5 消費税の取り扱い

住宅の貸付けは消費税が非課税のため、借上社宅の家賃には消費税がかからず、会社側で仕入税額控除もできません。入居者から受け取る家賃も非課税売上になります。住宅手当は給与のため消費税の対象外（不課税）で、いずれの方法でも消費税上の有利・不利はありません。

6. 社宅と住宅手当の比較

社宅と住宅手当は、いずれも従業員の住居費を支援する代表的な福利厚生ですが、税務・社会保険・運用面で大きな違いがあります。

項目	社宅（借上社宅）	住宅手当
会社の支出	家主への家賃（全額損金）	手当（給与として全額損金）
入居者の所得税・住民税	賃貸料相当額の50％以上（役員は賃貸料相当額以上）を負担していれば課税なし	全額が給与として課税
社会保険料	現物給与価額と家賃負担額の差額のみ報酬に加算（負担額が価額以上なら加算なし）	全額が報酬に含まれ、本人・会社とも保険料が増える
契約名義	会社名義で家主と契約	従業員本人が契約
住む場所の自由度	会社が用意した物件、または従業員が選んだ物件を会社名義で契約	自由
会社の事務	契約・家賃支払い・社宅規程の整備・退職時の対応が必要	給与計算に含めるだけ
退職時	原則として退去（規程で定める）	影響なし
向いているケース	節税効果と手取りを重視する会社・役員社宅	事務を増やしたくない会社、従業員の住居の自由を優先する会社

節税効果と手取りの面では社宅が有利ですが、住宅手当には従業員が住む場所を自由に選べる、会社の事務負担が少ないといった利点があります。借上社宅であれば従業員が選んだ物件を会社名義で契約する運用もできるため、中小企業では「借上社宅を基本に、対象者や上限額を規程で定める」形が現実的です。

7. よくある質問

7.1 住宅手当と社宅はどちらが手取りが多くなりますか？

住宅手当は全額が給与として課税され社会保険料の計算にも含まれる一方、社宅では会社が負担する家賃が給与になりません。そのため同じ支援額でも、社宅のほうが入居者の手取りは大きく、会社の負担も軽くなるとされています。

7.2 家賃を取らずに社員へ社宅を貸すとどうなりますか？

無償で貸した場合は賃貸料相当額の全額が、賃貸料相当額の50％未満しか受け取っていない場合はその差額が、給与として課税されます。50％以上を受け取っていれば差額は課税されないとされています。

7.3 社員名義で借りた部屋でも社宅にできますか？

借上社宅は会社が借主として家主と賃貸借契約を結び、会社が家賃を支払う必要があるとされています。従業員が個人名義で契約した住宅の家賃を会社が負担する形は社宅と認められず、住宅手当と同じく給与として課税されます。

8. まとめ

この記事では、社宅制度の仕組みと節税効果、家賃の決め方、社会保険の取り扱い、住宅手当との違いについて解説しました。社宅制度は、会社が負担する家賃を給与にせずに提供できるため、同じ金額を住宅手当として支給する場合と比べて、会社・入居者の双方で税金と社会保険料の負担を抑えられます。

ポイントは家賃の設定です。従業員は賃貸料相当額の50％以上、役員は賃貸料相当額以上の家賃を会社に支払っていれば給与として課税されず、賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額から計算するため実際の家賃よりかなり低くなります。あわせて、社会保険の現物給与価額（2026年10月から総面積1㎡あたりで計算）も確認し、法人名義での契約と社宅規程の整備を行えば、中小企業でも安心して導入できます。自社の物件や役員・従業員の状況に合わせた家賃設定については、税理士にご相談ください。